Lidiar con inquilinos problemáticos

Ese rito de iniciación ineludible para todo propietario en este negocio: el inquilino problemático. Intenta hacer todo lo posible para evitar tener problemas con sus inquilinos, pero no importa cuántas precauciones tome o cuántas adaptaciones haga, en última instancia, enfrenta algún problema con al menos uno o dos en el transcurso de su experiencia como propietario.
La forma en que lidie con ese problema (y cualquier otro que pueda surgir) puede tener un impacto significativo en su éxito a largo plazo como arrendador. No actuar de manera oportuna o ser percibido como demasiado autoritario e inflexible puede ser igualmente dañino para las relaciones con sus inquilinos. El mejor plan de acción en cada caso es mantener una línea de comunicación abierta y seguir siendo profesional, independientemente de la situación.
El objetivo es proporcionar una propiedad de alquiler adecuada que satisfaga las necesidades de todos sus inquilinos. Cuando sienten que ofreces un espacio seguro y confiable para vivir, es más probable que permanezcan en ese espacio. Pero cuando los malos inquilinos están causando estragos al dañar su propiedad, realizar actividades ilegales en el lugar, perturbar la paz y convertirse en una molestia general, eso obliga a los buenos a irse.
Todo lo que se necesita es uno. Las unidades vacías no generan ingresos. Cuando el arrendador no puede frenar estos comportamientos, la propiedad de alquiler sufre y gana una mala reputación en la comunidad.
No tienes que dejar que esto suceda. Tratar con un inquilino problemático puede tener un resultado positivo. Los desalojos no siempre son la respuesta y desea evitar esa opción hasta que todas las demás vías hayan fallado.

Eliminación de las manzanas podridas

En esta economía actual, el temor de tener incluso una unidad de alquiler vacía por un período de tiempo prolongado puede ser suficiente para que un propietario actúe rápidamente para tenerla ocupada. Pero esa prisa por juzgar puede ser un gran error, ya que permitir que la persona equivocada ingrese a su propiedad puede hacer que sea muy difícil mantener a las personas correctas allí.
En primer lugar, cada arrendador debe cumplir con todas las leyes de vivienda justa. Está expresamente prohibido discriminar a cualquier posible inquilino por motivos de raza, color, etnia, orientación sexual y estado migratorio y no debe tolerarse. Si lo hace, el arrendador puede tener serios problemas legales.
Un mal inquilino levantará todo tipo de banderas rojas antes de que él o ella tenga las llaves de su casa en la mano. Depende del arrendador ser diligente para reconocer esas señales de alerta mucho antes de la ejecución de un contrato de arrendamiento. Aquí también es donde puede establecer esa línea tan importante de comunicación abierta.
Si está entrevistando a posibles inquilinos para su propiedad, asegúrese de sentarse y hablar con ellos sobre los aspectos importantes de su empleo actual y su historial de alquileres anteriores. No necesariamente tiene que interrogar al posible inquilino con preguntas profundas que corren el riesgo de invadir su privacidad, pero cierta información es aceptable con respecto al empleo, la situación de vida actual, los motivos de la mudanza, el crédito y los antecedentes penales. Aquí es donde debe prestar mucha atención y hacer preguntas de seguimiento cuando las respuestas no sean claras o algo vagas.
La mayoría de los posibles inquilinos serán honestos y directos con usted acerca de sus respuestas. Pero también debes confiar en tu instinto. Si la persona no puede o no quiere ampliar una respuesta después de que le hayas pedido más información, eso podría ser una señal de alerta. Si el posible inquilino se niega a proporcionar otros datos pertinentes sobre sus antecedentes, esa podría ser otra señal de alerta.
La conclusión aquí es simple: evite tratar con malos inquilinos desde el principio al evitar que cualquier alborotador ocupe su propiedad y cause problemas. Seguir estos pasos antes de firmar cualquier contrato de arrendamiento será extremadamente útil:

Solicitudes de inquilino

Cada posible inquilino debe absolutamente completar una solicitud. Si el solicitante deja en blanco gran parte de la información solicitada, puede apostar que es una bandera roja. Las solicitudes de alquiler están diseñadas para dar al arrendador una contabilidad básica de la idoneidad del solicitante para ocupar la propiedad. Quiere saber si el solicitante puede pagar el alquiler a tiempo y si no será un peligro para usted o sus otros inquilinos. Eso es como mínimo. Si la solicitud está incompleta, puede hacer un seguimiento con el solicitante para solicitar la información que falta y, en caso de que él o ella se niegue o proporcione información falsa, entonces es obvio que esta persona no debería alquilarle.

El proceso de selección

Una vez que el posible inquilino ha presentado la solicitud, usted tiene la responsabilidad de recopilar toda la información disponible a través de un riguroso proceso de selección. Una buena solicitud de alquiler solicitará la información personal del solicitante, la dirección actual, el historial de empleo, las tarjetas de crédito o los saldos de los préstamos y otra información, incluidas las referencias.
Ahora aquí es donde el arrendador o dueño de la propiedad debe ser minucioso. Llevar a cabo todas las verificaciones de antecedentes y de crédito necesarias. Llame a las referencias que figuran en la solicitud y haga preguntas sobre el solicitante. Averigüe todos los detalles que pueda en cuanto a si el solicitante es o no una buena opción para su propiedad.
Tomar atajos e ignorar pasos simples son invitaciones para que los malos inquilinos entren y se sientan como en casa, a menudo sin pagar el alquiler y causando dolores de cabeza para usted y sus otros inquilinos.
El proceso de selección de inquilinos es tan efectivo como usted quiera que sea. Usted hace un esfuerzo adicional para confirmar que su solicitante es la persona confiable, con un empleo remunerado, que dice ser, o juega rápido y corre el riesgo de que un mal inquilino ocupe su propiedad.

Emprendedor: “No subestime la importancia de una evaluación minuciosa de los inquilinos”

Mudanza

Una vez que haya completado cada paso del proceso de selección, haya realizado todos los controles, entrevistado al solicitante y confirmado toda la información que le ha proporcionado, firmará el contrato de arrendamiento y se mudará a la propiedad. Esperemos que sea el comienzo de una relación de inquilino-propietario que funcione sin problemas en los años venideros.
La mejor manera de asegurarse de que no haya malentendidos sobre la condición de la propiedad cuando su nuevo inquilino se mude, es realizar un recorrido por la propiedad con su nuevo inquilino. De esta manera, ambas partes conocen bien el estado de la unidad el día en que el arrendatario ha tomado posesión y cualquier daño que pueda causarse durante la vigencia del contrato de arrendamiento es responsabilidad del arrendatario.
Una vez que se haya completado el recorrido y ambas partes puedan ponerse de acuerdo sobre la condición de la propiedad, es de esperar que no haya problemas con el inquilino durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Los problemas más comunes

El inquilino problemático encontrará todo tipo de formas de perturbar la paz y la tranquilidad de su propiedad y causar múltiples dolores de cabeza que pueden poner en peligro su situación financiera e incluso poner su negocio de propiedad de alquiler en problemas legales. Desde pagar el alquiler tarde hasta alquilar su propiedad a AirBnB’ers, estos y otros problemas deben abordarse de manera oportuna.
Un contrato de arrendamiento bien escrito puede ayudar a manejar muchos de estos problemas para que el inquilino esté completamente informado de lo que es aceptable y lo que no cuando ocupa su propiedad. Al final, puede ser necesario un desalojo, pero siempre debe considerarse como último recurso. Los desalojos pueden ser costosos y complicados. Una buena comunicación con sus inquilinos puede ayudar a resolver un problema antes de que surja o, al menos, permitir que ambas partes encuentren una solución sensata.
Los siguientes son algunos de los problemas más comunes que todo propietario puede encontrar en algún momento:

Pagos de alquiler atrasados ​​o faltantes

El problema más común que enfrentan los propietarios con sus inquilinos generalmente ocurre alrededor del primer día del mes, cuando vence el alquiler. Se espera un pago atrasado una o dos veces en ocasiones poco frecuentes, pero cuando el arrendatario continúa demostrando un patrón de pagos atrasados ​​mucho más allá de cualquier período de gracia que pueda existir en el contrato de alquiler, puede ser un problema grave.
Los pagos atrasados ​​o parciales son un dolor de cabeza, pero un buen arrendador mostrará cierta flexibilidad y trabajará con el inquilino en caso de que se quede un poco corto… siempre y cuando no se convierta en un hábito. Es el inquilino que se atrasa tres o cuatro meses en su alquiler el que plantea un problema importante que debe abordarse de inmediato.
La mejor manera de hacerlo es hablando con el inquilino sobre el problema, abierta y honestamente. Las confrontaciones nunca ayudan, pero discutir el problema de manera tranquila pero firme puede ayudarlo a comprender mejor por qué el inquilino está pagando tarde o no paga y encontrar una solución para pagar el alquiler a tiempo.
Los planes de pago pueden ser efectivos si los ingresos del inquilino se han interrumpido y los problemas de flujo de caja impiden que el alquiler se pague a tiempo. Un arreglo de cuotas semanales o el alquiler pagado en dos partes antes de fin de mes puede marcar una gran diferencia.
Si el problema continúa, el siguiente paso puede ser negociar con el inquilino para mudarse de la unidad. Los propietarios que ofrecen varios edificios pueden tener una alternativa más económica disponible que mantiene al inquilino alojado en su propiedad de alquiler pero con un pago mensual más bajo.
Si el alquiler continúa atrasado, el inquilino tendrá que abandonar la unidad y si se niega a hacerlo después de múltiples esfuerzos de su parte para resolver el asunto de manera amistosa, se puede enviar un aviso de tres días para pagar o desalojar. transmita el punto en términos claros de que le está dando al inquilino una última oportunidad para arreglar las cosas. A menudo funciona. El inquilino no quiere ese desalojo en su registro durante la mayor parte de la próxima década y usted quiere evitar proceder con ese desalojo en un tribunal de justicia.

Subalquiler de su Propiedad

La popularidad de sitios web como AirBnB y Vrbo ha brindado a las personas la oportunidad de obtener ingresos adicionales al ofrecer a extraños oportunidades de alquiler a corto plazo en sus hogares. Pero cuando un inquilino alquila un espacio a personas que no conoce en una unidad que no es de su propiedad, eso podría causarle un dolor de cabeza potencial a usted, el dueño de la propiedad.

Dado que estos sitios web se han vuelto tan conocidos y los inquilinos han ofrecido las unidades que están alquilando a terceros, la mayoría de los contratos de arrendamiento incluyen algún lenguaje específico que prohíbe al inquilino publicar la unidad o vivienda donde alquilan en AirBnB. Si su contrato de arrendamiento no tiene esta cláusula, hable con su abogado e inclúyala lo antes posible.
Se puede llegar a un acuerdo de subarrendamiento entre usted y su inquilino en el que se permite que un tercero se haga cargo del contrato de arrendamiento por un período temporal, si eso es algo que usted está dispuesto a permitir. Pero esa nueva persona debe someterse al mismo proceso de selección que cualquier otro inquilino potencial, incluso si es por un período breve.
A veces, los inquilinos deberán viajar por períodos prolongados y preferirían que alguien se hiciera cargo de los pagos del alquiler en lugar de pagar por un apartamento o una casa que no están usando. Sin embargo, siempre debe hacerse con el permiso del arrendador y nunca sin previo aviso. Por lo general, esto se acuerda por escrito para que el propietario y el inquilino tengan una copia y los detalles establecidos sobre cuánto tiempo se permitirá el subarriendo ya quién.
Algunos estados tienen leyes específicas que rigen la capacidad del inquilino para subarrendar su unidad. Siempre debe consultar con un abogado para revisar las leyes que se aplican en su estado, para que todos los involucrados cumplan plenamente.

Destrucción de propiedad

Es posible que un mal inquilino no demuestre que su comportamiento es negativo hasta que vaya a inspeccionar la unidad que le ha estado alquilando, solo para encontrar daños importantes en todas partes. Hay una gran diferencia entre el desgaste típico y el abuso del espacio. Ese depósito de seguridad está destinado a cubrir cualquier desgaste excesivo que pueda haber causado el inquilino durante su ocupación de la propiedad. Pero si ve agujeros grandes en las paredes, accesorios rotos o quitados, una puerta fuera de sus goznes o una ventana rota, todo esto es responsabilidad del inquilino. El depósito de seguridad se destinará a solucionar estos problemas, pero si el daño causado es realmente significativo, el inquilino deberá pagar de su bolsillo para solucionarlos.
Cómo se hace el trabajo también es muy importante. Puede hacer que el inquilino contrate a alguien para que se ocupe de los problemas más pequeños, pero para los trabajos más grandes que requieren una mano hábil con habilidades específicas para abordar ciertos tipos de daños, es posible que desee contratarlo usted mismo. Algunos propietarios pueden tener la capacidad de hacer el trabajo, si eso suena como usted, entonces puede ahorrar dinero haciéndolo usted mismo y sabiendo que el trabajo se hará correctamente.
En caso de que el arrendatario se niegue a pagar los trabajos para reparar el daño que ha causado, puede revisar la parte del contrato de arrendamiento que explica cómo es responsable de los daños. Si eso sigue sin funcionar, es posible que deba insistir en que el inquilino desaloje las instalaciones. Eso podría requerir el desalojo.

Actividades ilegales

Todos los inquilinos tienen derecho a la privacidad en su hogar y un arrendador que está fisgoneando en negocios que no les conciernen podría encontrarse con que el arrendador está siendo demandado en un tribunal de reclamos menores. Pero si un inquilino está realizando o participando en una actividad ilegal en la propiedad, el propietario tiene todo el derecho de contactar a la policía.
Si usted o algunos de los otros inquilinos de su edificio tienen pruebas de que un inquilino infringió la ley mientras se encontraba en su propiedad, lo mejor es recopilar toda esa información y ponerse en contacto con las autoridades. La venta o el consumo de narcóticos, el hurto, el encubrimiento de personas buscadas y el tráfico de personas son solo algunas de las actividades extremadamente peligrosas e ilegales que deben denunciarse de inmediato. Si esto resulta en un arresto, el arrendador puede tener opciones limitadas según el contrato de arrendamiento.
Un desalojo puede ser apropiado, pero usted quiere asegurarse de no exponerse a consecuencias legales propias si viola los términos (o la falta de ellos para este tipo de situaciones) contenidos en el contrato de arrendamiento.

Disputas entre vecinos

Cuando dos inquilinos tienen un desacuerdo y se convierte en una disputa mayor, es mejor mantenerse al margen del conflicto y permitir que los vecinos se encarguen y lo resuelvan entre ellos. Involucrarse en la disputa podría hacer que un inquilino piense que está favoreciendo a la otra parte. La mayoría de las veces, los inquilinos descubrirán cómo resolver el problema por su cuenta y ese será el final. Los resentimientos o la animosidad entre ellos no son lo ideal, pero preferiría que los inquilinos aprendan a comportarse apropiadamente como adultos en lugar de volver esa animosidad hacia usted como propietario.
La intervención solo se recomienda si las disputas continúan o aumentan en severidad. A partir de ahí, es posible que deba hablar con ambas partes como mediador y advertirles de las consecuencias que podrían resultar en el desalojo de uno o ambos inquilinos en caso de que sigan molestándose mutuamente y perturbando la paz y la tranquilidad de la propiedad.

Desalojos

Nunca es la opción ideal y siempre debe intentar agotar todas las demás alternativas antes de tomar esta decisión, pero un desalojo puede ser necesario por el bien de su propiedad, sus otros inquilinos, su negocio y su reputación. Un inquilino problemático puede ser una verdadera carga para su cuenta bancaria y su salud mental. Pero si planea poner en marcha un desalojo, debe hacerlo según el libro o el inquilino podría nombrarlo en una contrademanda. Ya va a gastar dinero para presentar el desalojo y preparar la unidad para el próximo inquilino, no quiere gastar más de lo necesario para luchar contra una contrademanda de un inquilino problemático.
Por ley, no puede tomar el asunto en sus propias manos cambiando las cerraduras, cortando el agua o la electricidad, o tomar cualquier otra acción por su cuenta para obligar al inquilino a abandonar la propiedad. Hacer amenazas, quitar artículos, cualquier cosa fuera de la presentación legal de desalojo está fuera de los límites y se expone a una demanda.
Sea cortés y profesional con el inquilino problemático durante todo el proceso de desalojo. Puede tratar de convencer al inquilino de que se mude por su propia voluntad, pero si eso falla, debe presentar un desalojo lo antes posible y entregar al inquilino un aviso oficial.

El Aviso

El aviso de desalojo debe tener información específica que explique lo que debe hacer el inquilino a continuación. Si el alquiler está atrasado y desea que el inquilino pague lo que debe, si desea que el inquilino repare los daños o cualquiera que sea el problema, el aviso debe describir la solicitud que se realiza y la cantidad de días para hacerlo. eso. Si el inquilino no cumple con ese plazo, el desalojo seguirá adelante. En este punto, se le ordena al inquilino que se mude de la propiedad y abandone las instalaciones.
Entregar ese aviso podría ser una situación incómoda. Siempre asegúrese de estar seguro de su seguridad cuando notifique al inquilino problemático. No existe un escenario adecuado en el que valga la pena correr el riesgo de que usted o alguien a su alrededor corra el riesgo de sufrir daños o lesiones. Es posible que desee contratar un servicio profesional para hacer el trabajo o llamar a la policía para que un oficial esté presente cuando se entregue el aviso.
Pero asegúrese de entregar el aviso legalmente y tener un registro del aviso y cuándo se entregó al inquilino. Una vez que el inquilino se haya ido, prepare la unidad o la propiedad lo más rápido posible para que se pueda volver a poner en el mercado y un nuevo inquilino pueda mudarse.
No desea que esa unidad quede vacía por mucho tiempo porque, recuerde, una unidad vacía no genera ingresos.