El estado de los aumentos de alquiler en California

Los propietarios y dueños de propiedades que tuvieron dificultades para navegar a través de la pandemia y las moratorias de alquiler que se les impusieron durante los últimos dos años finalmente pueden estar obteniendo algo de alivio, ya que ahora se permite que los aumentos de alquiler procedan una vez más bajo múltiples leyes estatales y locales de California.
Ese aumento puede llegar al 10% a partir de este otoño, el máximo permitido por la ley. Ese número puede variar de una ciudad a otra, ya que el tope se establece en un 5 % más un porcentaje adicional basado en la tasa de inflación actual. Dado que el país está experimentando un marcado aumento de la inflación, los aumentos de alquiler en todo California se han visto afectados. Para algunas áreas, esa tasa ha llegado al máximo del 10%.
Sin embargo, estos aumentos no se aplican por igual en todo el estado. Algunas ciudades tienen ciertas disposiciones, requisitos y sí, incluso algunas restricciones aún vigentes que pueden dificultar el aprovechamiento total de los aumentos permitidos por la ley. Las reglas de control de alquileres aún se aplican a aquellos con propiedades en estas jurisdicciones, por lo que puede esperar aumentos algo menores en estas áreas.
Para ilustrar los diversos desafíos que existen para los propietarios en California, examinemos los precios promedio y los aumentos de alquiler permitidos en las ciudades de Santa Mónica, Beverly Hills y Los Ángeles.
Desde mi punto de vista, esta comparación proporciona una muestra representativa útil de la situación actual, las oportunidades que tienen los propietarios y las barreras que siguen dificultando el éxito ante los crecientes costos y las restricciones legales.

Santa Mónica

Según Zumper.com, el costo promedio del alquiler de una unidad de un dormitorio en Santa Mónica es de aproximadamente $2800, lo que representa un aumento aproximado del 14 % desde 2021. Santa Mónica es uno de los lugares que sigue las reglas de control de alquileres y todos los aumentos o ajustes al precio de la renta debe cumplir con las leyes vigentes de la Junta de Control de Rentas. La ciudad promulgó leyes de control de alquileres en 1979 para mantener viviendas asequibles para todos los inquilinos.
La Junta aprobó un aumento de alquiler del 6% para el año 2022. Pero es importante recordar algunos de los criterios establecidos que los propietarios deben cumplir. Ese aumento del 6% viene con un tope mensual máximo de $140 en costos de alquiler de $2,325 o más. Además, el inquilino debe haberse mudado antes del 1 de septiembre del año pasado y haber pagado en su totalidad todas las tarifas de registro y multas, si las hubiere, sobre la unidad en cuestión. Según la normativa, el propietario debe informar por escrito al arrendatario del aumento y cuándo se prevé que se haga efectivo. Mi consejo es asegurarse de tener siempre un registro en papel claro y conciso que demuestre que ha informado al inquilino por escrito en caso de que necesite esta documentación en un tribunal de justicia.

¿Cuál es la diferencia entre el control de alquileres y la estabilización de alquileres?

«Control de alquileres» y «Estabilización de alquileres» son dos cosas diferentes, aunque muchas veces los confunden o asumen que significan lo mismo.
Rent Control se refiere a congelar el costo mensual de la renta. Eso significa que el dueño de la propiedad no puede aumentarlo una vez que vence el contrato de arrendamiento. Los edificios que se construyeron antes de 1947 califican para el control de alquileres, pero no necesariamente obtienen el estado automático. La unidad también debe permanecer en la ocupación de los miembros de la familia. Entonces, si esa unidad ha permanecido ocupada por la misma familia, califica bajo la ley. Sin embargo, si otro miembro de la familia no se hace cargo del contrato de arrendamiento cuando fallece el ocupante actual, según las especificaciones de la ley de control de alquileres, la unidad ya no califica para el control de alquileres y se puede alquilar al valor justo de mercado actual.
La Estabilización de la Renta se refiere a un tope en el aumento anual de la renta de un apartamento de un año al siguiente. Estabilizar el costo del alquiler para evitar aumentos exageradamente costosos ayuda a mantener las unidades asequibles y evita que grandes grupos de la comunidad dejen de pagar los precios.

Beverly Hills

Según Zumper.com, el costo promedio del alquiler de una unidad de un dormitorio en Beverly Hills también ronda los $2800, lo que representa un aumento aproximado del 11 % a partir de 2021. Beverly Hills tiene dos formas de estabilización de alquileres. La ciudad de Beverly Hills ha puesto fin a sus moratorias de alquiler y las protecciones de los inquilinos contra el desalojo por falta de pago. Los propietarios que planeaban aumentar el alquiler y desalojar a los inquilinos de sus propiedades pueden reanudar estas acciones en Beverly Hills.
Beverly Hills aprobó leyes de control de alquileres en 1978 con el fin de hacer que la vivienda sea asequible mediante la aplicación del control de alquileres a ciertas unidades y viviendas con montos de alquiler de $600 o menos en ese momento.
Los propietarios pueden aumentar el alquiler de sus unidades hasta el máximo permitido por la Ordenanza de estabilización de alquileres de Beverly Hills, que ha sido aprobada en un 3,1 %. Esto puede comenzar en septiembre. Mi consejo es simple, hazlo lo más rápido que puedas. Ya sea que eso signifique aumentar el alquiler, desalojar a un inquilino, cualquier acción que considere necesaria para ayudar a que su negocio se recupere después de estos años difíciles, hágalo. No esperes, empieza lo antes posible porque, si algo nos enseñó el COVID, nunca se sabe lo que nos deparará el mañana.

Los Ángeles

Según Zumper.com, el costo promedio de alquiler de una unidad de un dormitorio en Los Ángeles es de aproximadamente $2500, lo que representa un aumento aproximado del 17 % desde 2021. Casi el 75 % de los apartamentos en Los Ángeles califican para el control de alquileres, ya que esos edificios fueron construido antes de 1979 bajo las leyes estatales más recientes aplicadas a California.
Como resultado, esos propietarios tienen restricciones para aumentar la renta y esta restricción permanecerá vigente durante un año completo a partir de que la ciudad decida finalizar el “período de emergencia” que aún está vigente debido a la pandemia. Eso pone fin a la restricción en 2023.
Eso se aplica al 75% de las unidades de alquiler en L.A. ¿Qué pasa con el 25% restante que no está bajo la ordenanza de control de alquileres? La ciudad ha permitido que avancen los aumentos de alquiler y los legisladores actuales han permitido que la inflación marque el ritmo. Con tarifas más altas que nunca, los inquilinos podrían ver un aumento en la renta de hasta un 8% o más, dependiendo de si los propietarios cubren o no los costos de los servicios públicos. Los propietarios que planean implementar un aumento deben preparar toda la documentación y las cartas ahora para estar listos para enviar esos avisos el primer día. También sugeriría comenzar a planificar cualquier reparación que sea necesaria en las unidades en caso de que los inquilinos decidan mudarse si el alquiler aumenta el precio de sus propiedades.

Déjame dejarte con esto…

Este es un alivio muy necesario para los propietarios que han estado luchando. Si bien todavía queda un largo camino por recorrer para ayudar a los propietarios que han tenido que enfrentar el desafío de la inflación y el aumento de los precios, la relajación de las moratorias de alquiler y el levantamiento de las restricciones sobre los aumentos de alquiler es un paso en la dirección correcta.