Cambios que podríamos esperar una vez que finalice la moratoria de desalojo

Cambios que podríamos esperar una vez que finalice la moratoria de desalojo

Por Ari Chazanas, fundador y director ejecutivo de Lotus West Properties

Durante la pandemia de coronavirus, nos hemos enfrentado a numerosos desafíos. Uno de ellos son las moratorias de desalojo, que es una autorización legal para que los inquilinos comerciales y residenciales endeudados pospongan sus pagos de alquiler a los propietarios. Los inquilinos pueden desear extender la moratoria de desalojo y los propietarios desean que termine pronto.

En este momento, anticipamos que las moratorias de desalojo pueden extenderse mucho antes de ser derogadas; Dado que la fecha de vencimiento original para la moratoria de desalojo del estado de California venció el 31 de enero ^st y luego se extenderá al 30 de junio ^th , uno podría esperar que esta última fecha de vencimiento se prorrogará nuevamente en mayo o junio. Muchos inquilinos y propietarios ahora deben anticipar sus próximos pasos de acción con la última fecha de vencimiento en el horizonte. El coronavirus ciertamente ha cambiado el panorama de los desalojos y el cobro de alquileres. Incluso las detenciones ilegales en línea y otras audiencias judiciales pueden convertirse en algo común.

En este artículo, discutimos algunas de las tendencias «clave» que se deben tener en cuenta al realizar desalojos y buscar el cobro de alquileres durante la pandemia. Los desalojos exitosos de hoy dependen del cumplimiento oportuno de las nuevas leyes de desalojo y cobro de alquileres que surjan de la pandemia.

Primero, está la fecha para la extensión o remoción del desalojo. Tan pronto como se levanta una moratoria de desalojo, el inquilino tiene unos días, según la jurisdicción, para comenzar a pagar el alquiler. Si discutió los arreglos de pago durante el inicio de la moratoria, ahora es el momento de revisar los acuerdos escritos o verbales y discutir los arreglos de pago.

Según la ley estatal, el Proyecto de Ley de la Asamblea 3088, se describen dos períodos, un período protegido del 1 de marzo de 2020 al 31 de agosto de 2020 y un período de transición del 1 de septiembre de 2020 al 31 de enero de 2021. Si los inquilinos no pagaron el alquiler durante durante el período protegido, salvo que exista precedencia en virtud de la moratoria de desalojo de una jurisdicción local, los inquilinos pueden recibir tres documentos: (i) una copia de la Ley de Alivio para Inquilinos, una Declaración de Estrés Financiero Relacionado con COVID-19, (ii) una declaración para ser firmada y devuelto por el inquilino en 15 días indicando que ha sido afectado por COVID-19, y (iii) un Aviso de 15 días. El cobro del alquiler vencido debe excluir los cargos por pagos atrasados. Cuando el inquilino recibe estos documentos, no se puede llevar a cabo un desalojo; sin embargo, puede recuperar el alquiler no pagado en un tribunal de reclamos menores sin límites en la cantidad reclamada o en cualquier tribunal civil.

Durante el período de transición, los tres formularios firmados pueden ser entregados al inquilino, y los inquilinos tendrían que pagar el 25% de su alquiler cada mes o en una suma global antes del 31 de enero de 2021 para estar protegidos de ser desalojados. Además, si el ingreso familiar de un inquilino es al menos el 130% del ingreso medio en el condado donde se encuentra la propiedad de alquiler, debe notificar a los inquilinos el Aviso de hogares de altos ingresos para informarles de su obligación de proporcionar documentación que respalde su reclamo. de las dificultades financieras de COVID-19. A la fecha de este escrito, estaba pendiente una extensión del período de transición hasta el 30 de junio de 2021. Mantenerse al día con estos nuevos procedimientos y cambios en la ley ayudará a prevalecer en los casos de desalojo y mejorará la recaudación de alquileres.

Por otro lado, si un arrendador desea proceder con un desalojo no relacionado con COVID-19 (por ejemplo, debido al incumplimiento de otro término del contrato de arrendamiento), las reglas de desalojo y las políticas de cobro de alquiler permanecen sin cambios. Por ejemplo, no acepte pagos de ningún monto después de la fecha de vencimiento de un inquilino que no se haya visto afectado por COVID-19 para que pueda comenzar el proceso de desalojo con un aviso de 3 días. Debido a que la falta de pago del alquiler sigue siendo actualmente una de las principales razones de los desalojos, el proceso para esta causa de desalojo es muy detallado y complicado. Si se olvida de un aspecto del tiempo o no proporciona la documentación adecuada, su caso de desalojo podría ser desestimado, lo que le hará perder tiempo y energía.

Tener un cronograma detallado con los pasos de acción ayudará en el cobro del alquiler y en la búsqueda de un desalojo. Otras razones para el desalojo no relacionadas con COVID-19 incluyen el incumplimiento del contrato o la finalización del contrato de arrendamiento. Algunos inquilinos aprovechan la moratoria de desalojo para invadir los límites del propietario; sin embargo, no es necesario que espere hasta que finalice la moratoria de desalojo para iniciar un desalojo por incumplimiento del contrato.

Una moratoria de desalojo protege a los inquilinos que tal vez no puedan pagar el alquiler debido a los impactos del COVID-19; sin embargo, no protege a los inquilinos de otros incumplimientos de contrato. El primer paso es iniciar una conversación con el inquilino para advertirle sobre un posible desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, el inquilino puede negarse a permitir reparaciones, causar una perturbación o negarse a tener un detector de humo o monóxido de carbono en funcionamiento como lo exige la ley. Asegúrese de recopilar evidencia de comunicación con el inquilino problemático, obtener testimonio de testigos si está disponible y / o, en el caso de actos delictivos como robo, imágenes de video o un informe policial. En caso de que el inquilino proporcione una excusa o contra evidencia, debe tener evidencia suficiente para probar su caso de desalojo. Recuerde no combinar la falta de pago del alquiler como una razón adicional en el caso de desalojo por incumplimiento de contrato porque esa estrategia puede resultar contraproducente. Algunos inquilinos «profesionales» tienen una vasta experiencia en la falta de pago de la renta y la devolución de un propietario a otro. Por lo tanto, depende de usted mantenerse un paso por delante de este tipo de inquilinos una vez que se levante la moratoria de desalojo.

Si su desalojo tiene éxito, se puede obtener el pago del alquiler. Sin embargo, la recolección es un asunto delicado. Por un lado, es posible que el inquilino haya perdido su trabajo y no pueda pagar el alquiler incluso si el juez ordena el embargo del salario. Por otro lado, el inquilino puede tener otras deudas antes de su deuda de alquiler, por lo que usted es uno de los muchos cobradores de deudas que hacen cola. La forma más eficiente de lidiar con esta situación es vender o asignar la deuda a una agencia de cobranza y superar la pérdida. ( Nota : según la nueva ley estatal propuesta que extiende la moratoria de desalojo, se puede prohibir a los propietarios vender o asignar deuda de alquiler hasta el 1 de julio de 2021). Considérelo una lección aprendida costosa. Combinado con la moratoria de desalojos, el coronavirus ha impactado en la industria del alquiler. Depende de usted limitar el impacto de la moratoria de desalojo en su propiedad e ingresos por alquiler.

Ari Chazanas es el fundador y director ejecutivo de Lotus West Properties. Lotus West Properties es una firma de administración de propiedades con sede en el oeste de Los Ángeles y recientemente fue votada como la «Mejor firma de administración de propiedades nuevas de Southland» por la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles. Puede comunicarse con ellos al (323) 380-2783 o comunicarse con Byron en byron@lotusproperties.com.