En el epicentro: cómo los administradores de propiedades están enfrentando los muchos desafíos de COVID

12 Ene, 10:18 pm

Por: Patrick Sisson, líderes selectos de Bisnow

En el último año, todos se han vuelto fluidos en los debates sobre el uso de una máscara, la exposición en interiores, la ventilación y los riesgos de infección del coronavirus. Pero a diferencia de muchos de sus pares de bienes raíces comerciales, los administradores de propiedades, especialmente aquellos que trabajan en propiedades residenciales, se han encontrado en la primera línea de esta peligrosa pandemia, que ha cambiado radicalmente su lugar de trabajo, su carga de trabajo y sus perspectivas de salud y financieras.

“La gente trabaja desde casa, y eso significa que la gente está notando más problemas, hay más desgaste y se nota que el inquilino de arriba hace ruido”, dijo Ari Chazanas, CEO de Lotus West Properties, una firma de administración de propiedades que supervisa aproximadamente 500 unidades en el oeste de Los Ángeles, cerca de Brentwood. Su equipo ha estado “corriendo sin parar” desde marzo. “Hay inquilinos que se sienten solos y quieren ver gente. Y hay inquilinos que, debido a los temores de COVID, no quieren a nadie en el edificio, pero sus vecinos están haciendo más llamadas de servicio. Y simplemente estamos atrapados en el medio “.

Ha sido un año desafiante y disruptivo para todos y para todos los trabajos. Y los administradores de propiedades definitivamente han visto sus roles y responsabilidades cambiar drásticamente en el transcurso de 2020. Los administradores residenciales se han visto obligados a lidiar con el desafío siempre presente de salud y seguridad en torno a COVID-19 y las reglas y regulaciones cambiantes y en evolución en torno a los desalojos y alivio del alquiler del inquilino. Chazanas dijo que las reglas superpuestas sobre los desalojos y los requisitos para el servicio y el archivo de nueva documentación han sido abrumadores, y hay una mayor interacción con los inquilinos a pesar del riesgo de infección (la semana pasada, la mitad de su personal de mantenimiento de 12 miembros no tenía COVID).

Los operadores comerciales se han enfrentado al desafío de mantener los edificios listos para los trabajadores que aún no han regresado en masa. Neil Pendleton, director ejecutivo senior de CBRE en la oficina de Chicago, supervisa un personal de 280 personas que administra aproximadamente 340 edificios en la ciudad y los suburbios cercanos. Dijo que los equipos de propiedad han continuado manteniendo los edificios en funcionamiento desde marzo.

“La gente puede usar libremente el término trabajadores de primera línea, pero realmente lo son”, dijo. “No han tenido la opción de quedarse en casa, se presentaron y, para su crédito, continuaron manteniendo las cosas en marcha”.

“Está volviendo locos a todos”, dijo Jeff Cronrod, miembro de la junta de la Asociación Estadounidense de Propietarios de Apartamentos, el grupo comercial de propietarios más grande del país. “Por supuesto, lo más importante es mantener seguros a los inquilinos y mantener limpias las áreas públicas. Son cargas nuevas, la aguda conciencia de estos problemas, con las que los administradores y las empresas de administración de propiedades no tenían que lidiar. Entonces, cabalgar sobre los faldones, es un problema de dinero importante, de inquilinos que enfrentan deudas y desalojos “.

Cronrod predice que pasarán dos años después de que las vacunas estén ampliamente disponibles para que el mercado de la vivienda se estabilice. Hasta entonces, los administradores de propiedades, como lo hacen ahora, se encontrarán en el epicentro. Son la conexión entre propietarios, inquilinos y proveedores, en “medio del lío”.

Algunas de las posiciones más estresantes en el sector de la administración de propiedades en este momento implican trabajar en entornos residenciales. Chazanas dijo que además del aumento del tiempo dedicado al mantenimiento y la seguridad de los residentes, la combinación de alquiler diferido y cambios en las regulaciones de desalojo, así como la pérdida de ingresos por alquiler, han perjudicado su balance final.

Sus ingresos, como muchos en su industria, se basan en un porcentaje del alquiler cobrado. Cuando los inquilinos no pueden pagar, afectan las ganancias. Algunos edificios que administra han tenido que reducir el alquiler entre un 10% y un 20% debido a la gran cantidad de vacantes. Y si bien no es nada comparado con los inquilinos que enfrentan el desalojo debido a una pérdida de trabajo fuera de su control, Chazanas dijo que hay tanto papeleo y tantas regulaciones a seguir en torno al desalojo y el aplazamiento del alquiler que cada caso puede tomar un día completo para completar los formularios.

Los administradores de propiedades residenciales también se encuentran negociando los diferentes niveles de preocupación y precaución del público en torno a las medidas preventivas para COVID. Byron Yamada, quien trabaja para Chazanas, dijo que tiene algunos inquilinos que solicitan equipo de protección personal adicional y extenso cuando los trabajadores ingresan a su unidad. Uno de sus inquilinos, una mujer mayor, no quiere salir de su apartamento y desliza el cheque del alquiler por debajo de la puerta para que él lo recoja en lugar de caminar hasta el buzón de un piso más arriba. Pero otros inquilinos en el mismo piso pueden caminar por el pasillo sin máscara.

“Tratamos de mediar en las diferencias, pero también tratamos de no involucrarnos demasiado”, dijo Yamada. “Es un tema divisivo. Somos tan cuidadosos como podemos “.

Cronrod dijo que las tensiones financieras que sienten los administradores de propiedades reflejan las que se sienten en todas las industrias de conservación y mantenimiento de edificios. Los trabajadores de mantenimiento y los jardineros pierden trabajo, un efecto dominó que a menudo se pasa por alto y, a diferencia de otros trabajadores de primera línea, como los empleados de las tiendas de comestibles o los trabajadores de los almacenes, a menudo no reciben bonificaciones o pagos por obligaciones peligrosas debido a las tensiones financieras de la industria.

Los administradores de propiedades comerciales se han librado de muchas de las preocupaciones persistentes de seguridad de sus contrapartes residenciales, ya que las oficinas han estado casi vacías desde la primavera pasada. Pero eso no significa que no hayan tenido desafíos importantes. Alyssa Faughn, una administradora de propiedades de San Diego ahora con JLL, trabajaba para Meissner Jacquet cuando el coronavirus golpeó por primera vez y dijo que fue un desafío desde el principio, cuando los clientes no estaban seguros de qué hacer y algunos querían cerrar sus oficinas.

“Todo se movía rápido”, dijo. “Fue una locura hacer pedidos de miles de dólares en desinfectante para manos y luego descubrir que no estaba disponible. Para uno de mis edificios de oficinas, pedimos desinfectante de manos en marzo y no comenzamos a recibir pedidos hasta junio y julio, y creo que nunca recibimos los pedidos completos “.

Caroline Gadaleta es la directora general regional de administración de propiedades de JLL en la región de Nueva York / Tri-State, que abarca aproximadamente 20,5 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas. Comenzó en el puesto en 2020 con grandes ambiciones y objetivos, y después de que todo se detuviera en marzo, ella y su equipo tuvieron que cambiar de marcha y adaptarse a una normalidad totalmente nueva.

“Cuando la gente me pregunta cómo está manejando mi equipo todo esto, digo que resolvemos problemas todos los días, y COVID es solo otro problema que estamos resolviendo, aunque a una escala mucho, mucho mayor”, dijo.

Gadaleta dijo que 2020 estuvo lleno de desafíos inesperados; una reproducción aleatoria para ubicar el equipo de seguridad, el equipo de protección personal, la señalización y el desinfectante de manos en los primeros meses de la pandemia. En junio, durante las protestas y los levantamientos contra el asesinato de George Floyd, el personal tuvo que tapar y proteger los edificios con espacios comerciales. El personal también se ha ocupado de las pérdidas, incluidos los proveedores que fallecieron debido a COVID. Pero en medio de todos esos desafíos, el personal ha mantenido los edificios en buen estado de funcionamiento, esperando una nueva normalidad.

“Estamos listos para que los inquilinos regresen y hemos estado listos durante los últimos siete meses”, dijo.

Cualquier nueva normalidad que se alcance tomará mucho tiempo. Pendleton dijo que desde marzo, la cartera de CBRE en Chicagoland no ha tenido una ocupación superior al 14%. El regreso a gran escala al trabajo de oficina está tan lejos que la mayoría de las grandes empresas de CRE aún no tienen planes para lidiar con una fuerza laboral que regresa con diferentes niveles de vacunación.

También hay preguntas dentro de la industria sobre cómo los trabajadores de mantenimiento de edificios y los administradores de propiedades pueden encajar en el cálculo sobre quién debe vacunarse y cuándo. Chazanas dijo que en California está confundido en cuanto a por qué parece que su personal no figura en los niveles anteriores para el lanzamiento de la vacunación del estado.

“Es un doble golpe”, dijo. “Se supone que deben ser complacientes, aparecer y hacer su trabajo, y entrar y salir de los apartamentos de la gente todos los días, y se enferman. A mis muchachos les tomó una semana recuperar los resultados de las pruebas “.

“Espero que podamos llegar a algún tipo de estabilidad en mayo, junio, julio”, agregó. “Espero que sea más fácil para nosotros. Llevamos casi un año sin parar “.

Póngase en contacto con Patrick Sisson en patrick.sisson@bisnow.com